Когда человек выбирает между загородным домом с видом разрешенного использования ИЖС и городскими апартаментами, на первый взгляд кажется, что это сравнение из разных вселенных — разные форматы жизни, аудитории и задачи. Но на практике всё больше покупателей именно так и формулируют свою дилемму: «Взять апартаменты в Москве или дом в Подмосковье?» За одинаковые деньги, с точки зрения и образа жизни, и вложения средств.
Это не теоретический вопрос. В сегменте от 15 до 40 миллионов рублей -- сегодня, покупатель реально выбирает между этими двумя вариантами и выбор не очевидный, если смотреть объективно. Апартаменты кажутся понятными: городская инфраструктура, ликвидность, привычный формат. Дом с ИЖС, кажется рискованным: «далеко», «сложнее продать», «непонятно с документами».
Разберём каждый из этих аргументов и добавим те, о которых большинство покупателей не думают вплоть до момента, когда уже поздно.
Что такое апартаменты юридически: главное, что нужно знать
Начнём с того, что апартаменты — это не квартира. Это звучит странно, потому что внешне апартаменты могут выглядеть точно, как квартира - располагаться в жилом на вид доме, продаваться теми же застройщиками. Но юридически это нежилое помещение.
В российском праве апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости. Формально — это офисный или гостиничный номер, в котором можно жить. Именно из этого юридического статуса вытекает большинство особенностей, которые существенно влияют на повседневную жизнь и финансовую судьбу объекта.
Первое и самое важное: в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Можно только временную — и то не всегда, а только если апартаменты имеют статус апарт-отеля с соответствующей лицензией. Для многих покупателей - это звучит, как формальность, но на практике постоянная регистрация нужна для получения ряда государственных услуг, для прикрепления к поликлинике, для записи ребёнка в школу и детский сад по месту жительства, для оформления некоторых социальных льгот. Это не катастрофа, но это реальное ограничение, которое надо учитывать.
Второе: к апартаментам не применяются санитарные нормы и нормы инсоляции, обязательные для жилых помещений. Застройщик не обязан обеспечивать определённое количество часов солнечного света в помещении, определённую шумоизоляцию, определённые параметры вентиляции. На практике хорошие проекты эти нормы соблюдают добровольно, но никто не обязан, и проверить это заранее сложнее, чем с квартирой.
Третье: в апартаментном комплексе могут находиться не только жилые апартаменты, но и офисы, магазины, коворкинги, переговорные. Это нормально для бизнес-центра, но создаёт специфическую атмосферу для жизни: другой режим работы охраны, другой поток людей в лифтах, другой уровень шума в вечерние часы.
Что такое ИЖС: права и их реальное содержание
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешённого использования земельного участка, предназначенный именно для возведения жилого дома и жизни в нём. Это принципиально иной юридический статус по сравнению с апартаментами, и он влечёт за собой иной набор прав.
Дом на таком участке — это жилое помещение в полном смысле этого слова. Здесь можно оформить постоянную прописку, действуют все нормы, защищающие права жильцов и применяется законодательство об ипотеке жилья, о защите прав потребителей в строительстве, о долевом участии.
Участок с ИЖС — это земля в собственности. Не доля в общем имуществе многоквартирного дома, не право пользования, а полноценное право собственности на конкретный земельный участок с чётко обозначенными границами. Это означает, что владелец может распоряжаться им так, как считает нужным: строить, перестраивать, продавать, дарить, завещать, закладывать. Земля — это актив, который существует независимо от дома и имеет собственную ценность.
Категории земель населённых пунктов с ВРИ «ИЖС», как у участков в КП «Воскресенские Усадьбы» — это наилучший из возможных вариантов для загородного жилья. В отличие от СНТ или ДНП, здесь нет вопросов с пропиской, нет неопределённости по коммуникациям, нет рисков, связанных с переводом земли. Это чистый, понятный, максимально защищённый правовой статус!
Налоги: где разница становится ощутимой
Налоговый вопрос при сравнении апартаментов и участков с ИЖС — один из самых значимых, и его часто недооценивают на этапе покупки, потому что он проявляется не сразу, а в процессе владения и при продаже.
Налог на имущество
Для квартир и жилых домов ставка налога на имущество физических лиц составляет от 0,1% до 0,3% от кадастровой стоимости. При этом собственники жилья имеют право на налоговый вычет: для квартиры до 20 м2, которые не облагаются налогом, для жилого дома до 50 м2.
Для апартаментов, как нежилых помещений ставка налога на имущество — от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости, при этом никаких вычетов нет, и разница в ставке может выглядеть небольшой в процентах, но в абсолютных цифрах при кадастровой стоимости объекта в 15–25 миллионов рублей, это десятки тысяч рублей ежегодно.
Конкретный пример. Апартаменты с кадастровой стоимостью 20 млн. рублей, при ставке 0,5% дают налог в 100.000 рублей в год. Жилой дом с кадастровой стоимостью 20 млн. рублей при ставке 0,1% и вычете до 50 м2 — существенно меньше. Кадастровая стоимость загородного дома, как правило, ниже рыночной — особенно в сегменте новых поселков, где оценка часто запаздывает за реальными ценами.
Коммунальные платежи
Это ещё одна строка, где апартаменты проигрывают систематически. Тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений, а апартаменты юридически именно таковы — выше, чем для жилых. Как правило, разница по электроэнергии составляет 20–30%, по теплоснабжению — сопоставимо. В масштабе года и при московских объёмах потребления это тысячи рублей дополнительных расходов ежемесячно.
В частном доме картина намного лучше. Электричество по тарифам для физических лиц — жилые дома. Газовое отопление при наличии газа — значительно дешевле центрального теплоснабжения. Многие владельцы домов в газифицированных поселках называют коммунальные расходы, одним из самых приятных сюрпризов загородной жизни, по сравнению с московской квартирой.
Налог при продаже
Здесь апартаменты снова в менее выгодной позиции. Для жилой недвижимости — квартир и жилых домов, установлен минимальный срок владения, после которого продажа освобождается от НДФЛ. Для единственного жилья это три года, для остального жилья — пять лет. При этом продавец может воспользоваться налоговым вычетом в размере одного миллиона рублей или вычесть расходы на покупку из дохода.
Апартаменты, как нежилая коммерческая недвижимость облагаются при продаже по-другому. Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ, также составляет пять лет, но нюансы расчёта налоговой базы и доступные вычеты отличаются. При этом, если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности, например, сдавались официально — картина ещё сложнее!
Ликвидность при перепродаже: у кого реально больше покупателей
Один из главных аргументов в пользу апартаментов — ликвидность. «Продать апартаменты в Москве проще, чем дом за городом» — это распространённое убеждение. Как и любое обобщение, оно содержит долю правды, но далеко не полную картину.
Да, Москва — это огромный рынок с высоким оборотом. Количество потенциальных покупателей городской недвижимости в абсолютных числах больше, чем покупателей загородной. Это факт.
Но ликвидность — это не только размер рынка. Это соотношение спроса и предложения применительно к конкретному объекту. А вот здесь все интереснее.
Апартаменты в Москве конкурируют с огромным количеством аналогов. Рынок апартаментов в последние годы рос очень быстро — новые проекты выходили один за другим, предложение накапливалось. Покупатель при выборе апартаментов имеет широкий выбор альтернатив, и это давит на цену и сроки продажи конкретного объекта.
Загородный дом в хорошем поселке бизнес-класса — это значительно более дефицитный товар. Количество качественных предложений ограничено. В хорошей локации, с правильной архитектурой и готовой инфраструктурой вокруг — таких домов мало. И покупатель, который ищет именно это, конкурирует с другими покупателями за ограниченное предложение. Это работает на продавца.
Есть ещё один важный нюанс по поводу апартаментов. Покупатель апартаментов для «личных целей» — это уже не весь рынок. Значительная часть апартаментов в Москве приобретается под сдачу в аренду. Если Вы продаёте апартаменты для себя, как жильё — Ваш покупатель должен быть готов принять ограничения этого формата, а часть покупателей, узнав о невозможности постоянной прописки и более высоких коммунальных, от апартаментов отказывается в пользу квартир.
Жилой дом на участках с ВРИ ИЖС, таких ограничений для покупателя не несёт. Это полноценное жильё с полным набором прав, и эта чистота юридического статуса делает объект привлекательным для самой широкой аудитории.
Апартаменты, как инвестиция под аренду: посчитаем!?
Часть покупателей рассматривает апартаменты, именно, как инвестицию под сдачу в аренду, а не как жильё для себя. Это вполне рациональная стратегия — давайте разберём её.
Апартаменты в Москве, особенно в деловых районах и рядом с транспортными узлами, действительно дают стабильный арендный поток. Арендная доходность в зависимости от локации — от 5 до 8% годовых от стоимости объекта. Это неплохо по меркам консервативных инвестиций.
Но нужно учитывать несколько факторов, которые снижают реальную доходность. Налог на имущество выше, как мы разобрали ранее. Коммунальные платежи при сдаче в аренду на арендодателе. Управление объектом — либо своё время, либо расходы на управляющую компанию (*как правило, 10–20% от арендного дохода). НДФЛ с арендного дохода или налог в рамках самозанятости — 4–6%. В итоге чистая доходность оказывается скромнее, чем «валовая» цифра на входе.
Загородный дом в хорошем поселке, тоже может сдаваться в аренду — краткосрочно или долгосрочно. Рынок долгосрочной аренды загородных домов в Подмосковье растёт: семьи, которые хотят попробовать загородную жизнь до покупки, арендуют дома на 1-2 года. Ставки на качественные дома в поселках бизнес-класса, вполне конкурентные. При этом земля, как актив продолжает расти в цене, вне зависимости от арендного использования.
Это не значит, что «Дом» под аренду, всегда лучше апартаментов. Это значит, что сравнение нужно делать с реальными цифрами, а не с рекламными обещаниями.
Что происходит с апартаментами при банкротстве застройщика
Это неприятная, но важная тема. Последние годы рынок недвижимости преподнёс немало историй о проблемных застройщиках, и апартаменты в этом ключе, находятся в принципиально более уязвимой позиции, чем жильё!
Жильё в многоквартирном доме, строящееся по ДДУ, защищено законом об участии в долевом строительстве. При банкротстве застройщика дольщики имеют приоритетное право требования, механизм компенсации через Фонд защиты прав граждан, возможность достройки объекта.
Апартаменты — это коммерческая недвижимость, к ней закон о долевом строительстве применяется иначе, и защита покупателей значительно слабее. В случае банкротства застройщика покупатели апартаментов оказываются в очереди кредиторов, а не в реестре требований участников долевого строительства. Это означает меньше прав и меньше шансов на полноценную компенсацию.
Это не повод отказываться от апартаментов вообще, но это весомый аргумент в пользу того, чтобы очень тщательно выбирать застройщика и не покупать апартаменты на ранней стадии строительства у незнакомых компаний.
Образ жизни: что даёт каждый формат!
Юридические и финансовые аргументы важны, но нельзя оставить в стороне то, что люди чувствуют каждый день, выбрав тот или иной формат.
Апартаменты в городе — это городской образ жизни в его концентрированной форме. Доступность инфраструктуры в шаговой доступности, отсутствие необходимости в машине для базовых нужд, насыщенная культурная и социальная среда, короткий путь до работы для тех, кто работает в Москве. Это реальные плюсы для определённого типа людей и определённого периода жизни.
Дома на участках с ИЖС — это другое. Это пространство: вертикальное и горизонтальное. Своя земля, свои деревья, своё место под небом. Это приватность другого рода — не просто стены квартиры, а пространство, в котором Вы хозяин в полном смысле слова. Это тишина, которая в городе стоит огромных денег, а за городом — просто часть нормального утра.
Для семей с детьми - это особенно ощутимо. Ребёнок в загородном доме растёт в принципиально другой среде: двор как личное пространство, а не общая площадка с сотней соседей. Возможность выйти и побегать без подготовки. Контакт с природой, как норма, а не как событие.
Один из мотивов, который мы слышим от покупателей КП «Воскресенские Усадьбы», особенно часто: «Мы хотим, чтобы дети росли иначе!». Не лучше и не хуже — просто иначе. Загородный дом на участках с ИЖС, даёт эту возможность, и никакие апартаменты, при всех их городских удобствах, заменить её не смогут.
Сравнительная таблица: ключевые параметры рядом
Чтобы не потеряться в деталях, сведём главное вместе:
1. По праву собственности Дом на участке с ИЖС — это полноценное жилое помещение с постоянной пропиской, жилыми нормами и максимальной защитой прав покупателя. Апартаменты — нежилое помещение, без постоянной прописки, без обязательных жилых нормативов.
2. По налоговой нагрузке: жилой Дом облагается налогом на имущество по ставке 0,1–0,3%, с вычетом 50 м2. Апартаменты — по ставке 0,5–2%, без вычетов. Коммунальные тарифы для апартаментов выше на 20–30%.
3. По защите при продаже: налоговые льготы при продаже жилья работают понятнее и выгоднее. Апартаменты, как коммерческая недвижимость, имеют специфику расчёта, которая в ряде случаев невыгодна.
4. По ликвидности: апартаменты — это высокий оборот рынка, но высокая конкуренция среди продавцов. Дом в хорошем поселке — это дефицитный товар с широкой аудиторией покупателей и отсутствием юридических ограничений для них.
5. По образу жизни: апартаменты — город, плотность, инфраструктура в шаговой доступности. Дом на участках с ИЖС — пространство, природа, приватность, земля в собственности.
6. По рискам при банкротстве застройщика: жильё защищено законом о долевом строительстве ФЗ214. Апартаменты, в значительно более слабой позиции.
Для кого апартаменты всё же имеют смысл
Было бы нечестно написать статью, которая только критикует апартаменты. У них есть своя аудитория и своя логика применения — просто нужно понимать, для кого именно.
Апартаменты оправданы для людей, которые не нуждаются в постоянной прописке (*есть другая недвижимость в собственности с пропиской), которые рассматривают объект исключительно, как инвестицию под сдачу в аренду, которые хотят жить именно в конкретной городской локации, где жилья в их ценовом диапазоне нет — только апартаменты, и которые покупают у крупного, надёжного застройщика с прозрачной историей.
Для всех остальных — особенно для семей, которые хотят жить в своём объекте постоянно, Дом на участках с ИЖС, при сопоставимом бюджете даёт больше прав, меньше налоговой нагрузки, больше пространства и принципиально другое качество жизни.
Итог: честный ответ на вопрос «что выгоднее?»
Нет универсального ответа, потому что «выгоднее» зависит от того, что именно Вы оптимизируете. Если Вам нужна городская среда и Вы смотрите исключительно на арендный доход — апартаменты в правильной локации у надёжного застройщика могут быть разумным выбором. Если Вы ищете место для жизни, думаете о семье и детях, хотите иметь землю в собственности, и не хотите переплачивать на налогах и коммунальных — Дом на участках с ИЖС, выигрывает по большинству параметров.
Мы в КП «Воскресенские Усадьбы» - работаем, именно с этой аудиторией: люди, которые выбирают не между «городом» и «загородом», а между форматами жизни. Которые поняли, что за те же деньги, которые в Москве продают апартаменты без прописки и с повышенными налогами, здесь можно получить свой Дом с землёй в собственности, в 17 км от МКАД, с речкой и лесом вокруг, с нормальной школой рядом и со всеми правами, которые полагаются владельцу полноценного жилья!
